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相続した空き家を売るときの3,000万円控除：使える条件と期限（2027年末まで）
最終確認 2026年9月18日
相続した実家を売って利益が出ると、その利益に約20%の税金がかかります。条件を満たせば、利益から最高3,000万円を差し引けるのがこの特例です（正式名称は「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」）。
期限に注意 2027年12月31日までの売却が対象です。さらに、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
家の条件
- 1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた家であること。
- マンションなど区分所有の登記がされた建物ではないこと。
- 亡くなる直前まで亡くなった人が住んでいて、ほかに住んでいた人がいなかったこと（老人ホームなどに入っていた場合は、一定の条件で対象になります）。
売り方の条件
- 相続してから売るまで、住んだり貸したり事業に使ったりしていないこと。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 家を耐震基準に合うように改修して売るか、取り壊して土地だけ売ること。2024年1月1日以後の売却では、売った年の翌年2月15日までに買主が改修や取り壊しをした場合も対象です。
- 親子・夫婦など特別な関係の人に売ったものではないこと。
- 相続税の「取得費加算の特例」など、ほかの特例を使わないこと。
控除額
1人あたり最高3,000万円。ただし2024年1月1日以後の売却で、その家と土地を相続した人が3人以上なら、1人あたり2,000万円になります。
どれくらい税金が変わるか
相続した家の取得時期は亡くなった人から引き継ぐので、多くの場合は所有5年超の長期譲渡所得になり、税率は20.315%（所得税15%・復興特別所得税・住民税5%）です。取得費が分からないときは売却額の5%を取得費にできますが、そうすると利益が大きく計算されがちで、特例の効果も大きくなります。判定・計算ツールで比べられます。
手続き
売った翌年に確定申告が必要です。家がある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を受け取って添付します。確認書の発行には時間がかかることがあるので、売る前に市区町村の窓口で必要書類を確認しておくと安心です。
家が1981年5月31日以前に建てられたかどうかは、登記事項証明書（建物）の「原因及びその日付」の新築日で確認できます。お住まいの市区町村の持ち家のうち1980年以前の家の割合は、各市区町村のページに載せています。
出典：国税庁タックスアンサーNo.3306（令和8年4月1日現在法令等）、No.3208、No.3258、No.3270（確認日 2026年9月18日）。個別の判断は税務署・税理士に確認してください。